- Al convertir los Airbnbs nuevamente en viviendas a largo plazo, la gente tendrá más opciones y los propietarios tendrán más competencia, lo que bajaría las rentas.
- En Irvine, tomó aproximadamente un año para que la ciudad descubriera cómo eliminar los alquileres a corto plazo.
- Desde hace mucho, Airbnb niega ser un factor importante en la crisis de vivienda en EU.
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El 5 de septiembre, el martillo cayó sobre Airbnb en la ciudad de Nueva York. Después de una serie de intentos desesperados por parte del gigante de alquiler de viviendas para evitar que la ciudad impusiera limitaciones amplias a los alquileres a corto plazo, la ciudad aprobó una ley que hizo exactamente eso.
En cuestión de semanas, miles de anuncios de Airbnb en la ciudad, que alguna vez fue uno de los mercados más grandes de la plataforma, se desvanecieron en el aire.
De los aproximadamente 3,000 anuncios de Airbnb que quedan en Nueva York, frente a los alrededor de 22,000 en agosto, la gran mayoría son para estancias de 30 días o más, el número mínimo de noches requerido según las regulaciones de la ciudad.
La medida fue un punto de inflexión. A pesar de los desafíos legales y la resistencia de los propietarios, la ciudad prácticamente había derrotado los alquileres a corto plazo. El razonamiento detrás del movimiento fue bastante simple: Nueva York, donde el costo promedio de un departamento tipo estudio es de 3,016 dólares al mes, es el epicentro de la crisis de vivienda accesible en Estados Unidos.
Más opciones para vivir
Al convertir los Airbnbs nuevamente en viviendas a largo plazo, la gente tendrá más opciones y los propietarios tendrán más competencia. En teoría, esto debería hacer que la vivienda en la ciudad sea más «barata».
Desde hace mucho tiempo, Airbnb niega su responsabilidad en la crisis de vivienda del país, pero la última evidencia de que Nueva York tomó la decisión correcta proviene del extremo opuesto del país. Irvine, California, una pintoresca ciudad de 300,000 habitantes en el condado de Orange, prohibió los alquileres a corto plazo en 2018 a medida que los residentes se frustraban por el aumento de alquileres vacacionales en vecindarios que antes eran tranquilos.
Según un nuevo estudio publicado este verano en Real Estate Economics, la restricción tuvo un impacto notable. Después de que entró en vigor la prohibición en Irvine, los alquileres a largo plazo en la ciudad disminuyeron en un 3%, según el estudio, una reducción de 114 dólares al mes en promedio.
Irvine es un estudio de caso único, pero también es una validación del mundo real de años de investigaciones que han demostrado que Airbnb y sus numerosas imitaciones incrementan los alquileres y los precios de las viviendas. Esto puede ser beneficioso para los propietarios, pero si te preocupa la vivienda accesible, entonces vale la pena aprender de Irvine: prohibir los alquileres a corto plazo puede, de hecho, hacer que bajen las rentas.
El caso de Irvine
Cuando la ciudad de Irvine se enfrentó a los alquileres a corto plazo en 2018, Airbnb parecía imparable. Una década después de su fundación, la empresa había revolucionado la industria hotelera y por primera vez era rentable en su historia. Sus tentáculos se habían extendido a ciudades de todo el mundo, convirtiendo, en los casos más dramáticos, barrios enteros en alquileres a corto plazo. El «compartir hogar» había completado su metamorfosis desde una visión idealista habilitada por la tecnología para un viaje más amigable en una fuerza genuina.
Las regulaciones de alquiler a corto plazo de Irvine en 2018, que prohibían alquileres de 30 días o menos en todas las áreas residenciales, no fueron algo sin precedentes. Muchas ciudades habían promulgado ordenanzas prohibiendo los alquileres a corto plazo, solo para ver que los anuncios de Airbnb seguían apareciendo. Pero, como me explicó Michael Seiler, profesor de finanzas en el College of William & Mary y uno de los investigadores que trabajaron en el nuevo estudio, Irvine pudo tener éxito en deshacerse realmente de los Airbnbs por una razón: el cumplimiento.
«Lo que es diferente acerca de Irvine es que no solo establecieron una prohibición», dijo Seiler. «Realmente la hicieron cumplir».
En el estado de Nueva York, por ejemplo, la ley establece desde hace mucho tiempo que los departamentos residenciales no se pueden alquilar por menos de 30 días, excepto en circunstancias muy limitadas.
Reglas difíciles de hacer cumplir
Durante una década, los anfitriones de Airbnb simplemente se negaron a obedecer esta ley. ¿Por qué? Era extremadamente difícil de hacer cumplir. Los miles de anuncios de Airbnb que desaparecieron de la noche a la mañana en septiembre siempre habían sido ilegales pero lograron sobrevivir porque estaban «legitimados por esta plataforma de internet multimillonaria», dijo Murray Cox, el fundador de Inside Airbnb, un proyecto que examina el impacto de Airbnb en las ciudades.
La ciudad de Nueva York finalmente encontró una manera de establecer la ley: estableció un proceso de registro para los alquileres a corto plazo y prohibió a Airbnb y otras plataformas publicar anuncios de alquileres que no estuvieran registrados primero con la ciudad.
«Teniendo estos incentivos, sería necesario una prohibición estricta para convertir la unidad nuevamente en un alquiler a largo plazo. ¿Por qué más el propietario asumiría tal pérdida?»
En Irvine, tomó aproximadamente un año para que la ciudad descubriera cómo eliminar los alquileres a corto plazo que se habían establecido en sus soleados y planificados barrios maestros.
La ciudad tuvo que contratar a una empresa especializada en tecnología de propiedades para identificar y localizar alquileres a corto plazo ilegales para hacer cumplir la prohibición.
Casi siempre hay manera de darle la vuelta
Aun así, algunos propietarios idearon formas ingeniosas para evadir las regulaciones de la ciudad, como ofrecer contratos de arrendamiento de 30 días que, si leías la letra pequeña, podían cancelarse en cualquier momento, permitiendo una estadía de fin de semana.
«Fue un trabajo de detective», dijo Ken Fairbanks, miembro de la junta directiva de una asociación de propietarios en Irvine que solía investigar frecuentemente quejas sobre Airbnbs en su propio vecindario. Pero ahora, Fairbanks dijo que su vecindario está libre de Airbnb.
Esto concuerda con los datos sobre alquileres a corto plazo en Irvine, que mostraron que para enero de 2021, el número de anuncios en Irvine se había reducido a la mitad.
Cuando los investigadores examinaron el efecto de la repentina desaparición de los alquileres a corto plazo en Irvine, identificaron un resultado sorprendente: dentro de los dos años posteriores a la prohibición, los alquileres a largo plazo disminuyeron significativamente.
Estimaron que las aproximadamente 60,000 unidades de alquiler en la ciudad experimentaron una disminución del 3% en el alquiler promedio, lo que «se traduce en una reducción de 80.7 millones de dólares en el gasto total anual en alquileres».
La solidez de la evidencia llevó a los investigadores a concluir que los hallazgos «brindan a los gobiernos locales evidencia empírica de que las políticas de regulación de alquileres a corto plazo podrían ser útiles para reducir los alquileres en las ciudades».
«La gente vivía allí antes»
Mientras que el estudio de Irvine mostró que las prohibiciones de Airbnb pueden reducir con éxito los alquileres, numerosos estudios han mostrado el otro lado de la moneda: cuando llegan los alquileres a corto plazo a una ciudad, los alquileres aumentan.
Un estudio de 2020 sobre alquileres a corto plazo en Berlín encontró que los departamentos listados en Airbnb aumentaban las rentas de las unidades cercanas. Un estudio de 2017 en Boston llegó a una conclusión similar.
Otros estudios han documentado estos impactos en los alquileres, incluida una investigación de 2021 que estimó que los anuncios de Airbnb representaban una quinta parte del aumento de las rentas en los códigos postales con una proporción media de personas que son dueñas y ocupan su vivienda.
Cuando consideras la ley de oferta y demanda, estos hallazgos tienen sentido. Cuando la oferta de un producto disminuye pero la demanda se mantiene igual, el precio de ese producto aumentará. Eso es lo que hace Airbnb con la oferta de viviendas.
Estudios en grandes urbes coinciden en los efectos
Como encontraron los estudios de Berlín y Boston, cuando las casas o departamentos se sacan del mercado a largo plazo para convertirse en alquileres a corto plazo, la oferta de viviendas disminuye. Pero los habitantes reales aún necesitan un lugar para vivir, por lo que se ven obligados a competir y pagar más por un inventario de viviendas más limitado.
Los investigadores de Irvine concluyeron que las rentas bajaron después de la prohibición local porque cuando los propietarios volvieron a poner sus Airbnbs en el mercado como alquileres a largo plazo, había más oferta de viviendas.
De repente, los propietarios tenían que competir por inquilinos, lo que dificultaba que aumentaran las rentas. El estudio de Irvine encontró pocas pruebas de teorías alternativas, como la idea de que la prohibición de Airbnb perjudicó la economía local al reducir el turismo, lo que desplazó a los inquilinos y disminuyó la demanda de alquileres.
Es «sentido común», según Cox. «No es un producto abstracto», dijo sobre los alquileres a corto plazo. «La gente vivía allí antes».
El beneficio para los propietarios
Cuando era reportera local en Burlington, Vermont, donde cubrí la crisis de vivienda de la ciudad, vivía en un departamento en un antiguo y destartalado edificio en el centro, que alquilaba por 1,300 dólares al mes. Poco después de mudarme, en junio de 2021, el departamento fue renovado, llenado con los muebles más feos de Ikea que había visto, y se convirtió en un Airbnb, donde se alquila por casi 300 dólares por noche cuando se incluye la engañosa «tarifa de limpieza».
Si haces cuentas, ese departamento es mucho más rentable para el propietario como alquiler a corto plazo, incluso considerando el costo de las mejoras cosméticas. Es probable que la unidad esté generando miles de dólares más al mes de lo que yo pagaba en renta.
Dadas essos incentivos, supongo que sería necesario imponer una prohibición estricta para convertir la unidad nuevamente en un alquiler a largo plazo. ¿Por qué más el propietario asumiría tal pérdida?
Para abordar estos incentivos adversos, algunos lugares, como el condado de Summit, en Colorado, han comenzado a pagar a los propietarios para convertir los alquileres a corto plazo en viviendas a largo plazo.
A corto plazo, programas como este podrían ayudar a recuperar la vivienda. Pero es costoso, y es probable que sea insostenible, que las ciudades paguen indefinidamente la diferencia entre los inquilinos a largo y corto plazo. En el condado de Summit, el programa gastó 1.65 millones de dólares en dos años en solo 87 unidades.
Una desesperada necesidad de vivienda
Si pusiste atención al discurso en torno a la Ley Local 18 de Nueva York, probablemente notaste la gran cantidad de argumentos que se presentaron en contra de la prohibición: algunos decían que los Airbnbs no eran un factor importante en la crisis de vivienda de la ciudad.
Otros argumentaban que las unidades simplemente estarían vacías si no se usaran como Airbnbs, o que solo beneficiarían a los inquilinos de ingresos altos, no a los inquilinos que necesitan viviendas baratas.
En su demanda contra la ciudad, Airbnb afirmó que la prohibición «exacerbaría el problema mismo de la disponibilidad y asequibilidad de viviendas» al aumentar el desarrollo hotelero.
Cuando se le preguntó sobre el impacto de Airbnb en la asequibilidad de la vivienda, un representante de la empresa dijo: «Hay varios factores complejos que contribuyen a la crisis de asequibilidad de viviendas en la actualidad, desde la creciente desigualdad de ingresos hasta décadas de zonificación excluyente, e incluso cambios en las preferencias de ubicación después de la pandemia, incluido el aumento del trabajo remoto desde casa. Pero muchos expertos están de acuerdo en que el principal impulsor de la crisis de asequibilidad es la producción insuficiente crónica de viviendas, no los alquileres a corto plazo. Lamentablemente, los alquileres a corto plazo, que en la mayoría de las ciudades representan una pequeña parte del inventario local de viviendas, se han convertido en un chivo expiatorio conveniente pero equivocado para una crisis de vivienda que comenzó mucho antes de la fundación de Airbnb».
Airbnb dice que la crisis de vivienda no es su culpa
El portavoz agregó que en la ciudad de Nueva York, «no hay evidencia de que las nuevas reglas ayudarán a aliviar los problemas de asequibilidad de viviendas de la ciudad», haciendo referencia a un comunicado de la ex encargada de vivienda Alicia Glen, en el que afirmaba que no había visto evidencia de que los alquileres a corto plazo tuvieran un impacto significativo en la crisis de vivienda.
«La vivienda es una necesidad crítica y deberíamos estar haciendo todo lo posible para crear más».
Según la investigación realizada en Irvine y en otros lugares, parece que prohibir los alquileres a corto plazo tiene un efecto más significativo en la disponibilidad de viviendas de mayor calidad pero menos asequibles, es decir, viviendas que son más propensas a convertirse en Airbnbs. Pero eso no significa que las prohibiciones no beneficien también a los inquilinos de bajos ingresos.
Aumentar la oferta de viviendas para inquilinos de ingresos más altos puede ayudar a reducir la presión sobre los costos de alquiler para los inquilinos de bajos ingresos, lo que es «útil y saludable para el mercado de viviendas en general», según Sarah Saadian, vicepresidenta senior de política y organización de campo en la Coalición Nacional de Viviendas para Personas de Bajos Ingresos.
Tenemos que hablar de disparidades
Y eso es especialmente cierto, dijo ella, «si estoy considerando un lugar como la ciudad de Nueva York, donde hay una tremenda necesidad de viviendas en todos los niveles de ingresos».
También es importante señalar las disparidades significativas en Estados Unidos entre propietarios e inquilinos. Las personas que son propietarias, especialmente aquellas que tienen más de una propiedad, son desproporcionadamente blancas, por ejemplo.
Y los inquilinos en Estados Unidos tienen más probabilidades de ser personas de color, tener ingresos más bajos y estar en desventaja en otros aspectos. Los alquileres a corto plazo solo agravan estas desigualdades al aumentar los alquileres y poner las ganancias en manos de los propietarios.
Aumentar la oferta de viviendas y reducir los alquileres, por otro lado, puede ayudar a los inquilinos vulnerables.
Por supuesto, prohibir Airbnb no es una panacea para la devastadora falta de viviendas asequibles en Estados Unidos. El país todavía tiene una grave escasez de viviendas: las investigaciones estiman que necesita hasta 6 millones de nuevas unidades para equilibrar verdaderamente el mercado.
También es cierto que, según el mercado de viviendas determinado, tal prohibición podría tener solo un impacto marginal en los costos de la vivienda. Eso no significa que no valga la pena hacerlo.
La vivienda es una necesidad crítica y deberíamos hacer todo lo posible para crear más. «Si esperamos solo la solución que resolverá todos los problemas, no vamos a progresar en absoluto», argumentó Saadian.
* Katya Schwenk es una periodista con sede en Phoenix, Arizona. Ha escrito para publicaciones como The Intercept, The Baffler y Truthout, y actualmente es becaria en The Lever.
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