- ¿Cuál es el factor que debe pesar más al considerar un crédito hipotecario?
- Francisco González Cruz, miembro del comité hipotecario de la ABM), explica algunos factores que deberías tomar en cuenta.
- Estos son tu capacidad de pago y cuánto deberías destinar a una hipoteca, tus calificaciones en buró de crédito, el destino que le vas a dar al crédito, por mencionar algunos.
Todos hemos soñado con la casa perfecta para vivir. La realidad nos alcanza cuando el dinero hace su aparición. Comprar la casa de tus sueños o para la que te alcanza, ¿cuál es el factor que debe pesar más al considerar un crédito hipotecario?
Y no se trata de que dejes de soñar, solo que consideres que tu primera casa no tiene porque ser la única, más adelante, con más ahorros o nuevos ingresos podrías tenerla.
En Estados Unidos es mucho más común que las familias tengan diferentes casas a lo largo de su vida, aquí en México pensamos que la primera será para toda la vida.
Francisco González Cruz, miembro del comité hipotecario de la Asociación de Bancos de México (ABM), explica cuáles son los factores que debes tomar en cuenta al considerar contratar un crédito hipotecario.
1. Capacidad de pago
En este factor hay varios términos, por ejemplo, la relación pago-ingreso, que no es otra cosa, sino el porcentaje que representa el pago del crédito hipotecario contra los ingresos mensuales, los rangos aceptables deben estar entre 30 y 40%, recomienda.
El otro término es la relación deudas-ingreso, que representa los pagos de crédito más el pago del crédito hipotecario contra los ingresos mensuales, los rangos aceptables deberían estar entre 45 y 54%.
2. Buró de crédito
Las características importantes se deben considerar en el buró de crédito son:
- Los pagos de los créditos relacionados deberán estar pagados de forma puntual.
- Del reporte se pueden tomar los pagos mínimos de cada crédito para calcular la capacidad de pago.
- Importante tener un score alto
- Comportamiento de pagos
- Niveles de utilización de las líneas de crédito
- Número de crédito
3. Esquemas de amortización
Estos podrían ser:
Pagos iguales. En este esquema de amortización, los pagos que el cliente realiza de manera mensual son iguales durante toda la vida del crédito, considerando los componentes de interés y capital. Es el esquema más conocido y tradicional.
Pagos crecientes. Este esquema de amortización permite iniciar con un pago más bajo en comparación del esquema de pagos iguales y tener un crecimiento fijo anual durante la vida del crédito. Este crecimiento provoca que el crédito se liquide en el plazo contractual.
4. Gastos iniciales
Debes contemplar gastos iniciales como:
- Avalúo. Se requiere hacer un avalúo del inmueble que se deja en garantía.
- Estudio de crédito. Este costo lo tienen muy pocos bancos. La cantidad que se cobra ronda los 750 pesos por operación.
- Comisión por apertura. La comisión por apertura normalmente se cobra con la firma del crédito. Se cobra alrededor del 1% del monto total del crédito.
- Gastos notariales. Los gastos notariales incluyen los honorarios del notario, impuestos y derechos. El costo depende de la entidad federativa y puede ser hasta del 7% del valor del inmueble.
5. Seguros
Algunos de los seguros que puede incluir un crédito hipotecario son:
- Seguro de vida. Cubre el saldo del crédito en caso de fallecimiento o incapacidad total y permanente de los acreditados. La base de cobro típicamente es sobre el saldo del crédito. Varían las coberturas entre uno a dos coacreditados.
- Seguro de daños. Este seguro cubre el valor destructible del inmueble. Ampara daños por terremotos, incendios, riesgos hidrometeorológicos por mencionar los más importantes. Cubre tanto daños parciales como pérdidas totales. Algunas coberturas llegan a cubrir daños menores como vidrios o tuberías.
- Seguro de desempleo. Este seguro ya viene integrado dentro del costo del seguro de vida, por lo que no tiene un costo extra.
En caso de pérdida involuntaria del empleo, el seguro cubre un número de mensualidades del crédito que van desde tres hasta nueve, dependiendo de las condiciones de la cobertura.
6. Destino de la hipoteca
Un crédito hipotecario lo puedes destinar a:
- Adquisición de vivienda nueva o usada. En cofinanciamiento, con apoyo del crédito Infonavit.
- Sustitución de Hipoteca, es decir, cambiar hipoteca de un banco a otro o para mejorar condiciones financieras del crédito.
- Construcción, puede ser la compra o la construcción sobre un terreno propio o remodelación.
- Preventa, es decir, la compra de un inmueble en proceso de construcción.
7. Documentación y proceso
Es importante considerar que el proceso hipotecario tiene varias etapas e intervienen varios actores:
Por ejemplo, el ejecutivo lleva el seguimiento de la operación; la unidad de valuación realiza la visita al inmueble; el notario es el encargado de realizar gestiones y el proyecto de escritura y el vendedor que entregará la documentación del inmueble.
Documentación inicial. Solicitud, ID oficial, comprobante de domicilio, comprobante de ingresos (recibos de nómina o estados de cuenta).
Documentación formalización. Pago de avalúo, copia de titulo de propiedad, boletas de predio y agua, planos arquitectónicos, régimen de propiedad en condominio.
