El contrato de promesa de compraventa se ha vuelto una figura muy popular, en especial en la adquisición de bienes inmuebles.
Por lo general, las personas tienen una creencia errónea de lo que es el contrato de promesa, ya que lo consideran como un “precontrato” sin validez. En ocasiones las partes se obligan a él sin saber que el contrato de promesa tiene la misma validez que cualquier otro contrato, donde su incumplimiento puede resultar en una demanda.
¿Qué es el contrato de promesa?
Un contrato de promesa, es un contrato previo donde se asume la obligación de celebrar un contrato a futuro.
Existen diferentes tipos de contratos de promesa, el más común siendo la promesa de compraventa; tal como indica su nombre, el vendedor se obliga a transmitir la propiedad del bien y el comprador a pagar un precio cierto por él.
¿Qué debe contener el contrato de promesa?
En primer lugar debe contar con el consentimiento de las partes para celebrarlo y el contrato debe establecer claramente cuál será el objeto material, en este caso, el bien que será adquirido en la compraventa. A estos requisitos se les conoce como elementos esenciales, ya que sin ellos no puede existir el contrato.
Ahora bien, el Código Civil Federal establece en su artículo 2246 que la promesa será válida cuando:
1) Se hace constar por escrito,
2) Contiene los elementos característicos del contrato definitivo (se señala el bien y se menciona que deberá pagarse un precio), y
3) Se limita a cierto tiempo (no te pueden obligar a él de manera indefinida).
Además para que en el futuro la promesa no sea considerada nula, debes asegurarte que las partes contratantes sean legalmente capaces (mayores de 18 años y en pleno uso de sus facultades mentales), no exista algún vicio del consentimiento (como el dolo, error o mala fe) y que el objeto del contrato sea lícito.
¿Qué pasa si incumples un contrato de promesa de compraventa?
En caso de incumplimiento de la obligación de “hacer”, es decir que no se venderá o comprará el bien, la parte perjudicada puede:
1) Demandar el cumplimiento del contrato de promesa ante un juez, o
2) Pedir la rescisión de la promesa (terminación) del contrato.
En ambos casos la parte perjudicada puede solicitar, además de alguna de estas opciones, la reparación de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento. Por daños se entiende que es toda pérdida sufrida en el patrimonio, y perjuicio quiere decir la privación de cualquiera ganancia que se pudo haber obtenido.
¿Existen otras formas en las que pueda terminar la promesa sin incumplirla?
Las cláusulas de todos los contratos varían, por eso es importante revisar sus términos con cuidado, de tal forma puedes saber si tu contrato de promesa prevé la terminación por acuerdo entre las partes o establece excluyentes de responsabilidad como lo es el caso fortuito o fuerza mayor (cuando se impide cumplir con el objeto del contrato por causas ajenas a las partes).
Si el contrato no establece salidas alternativas o excluyentes de responsabilidad, previo a la demanda, se recomienda llegar a un acuerdo con la contraparte ya que un proceso judicial puede resultar más costoso que los daños y perjuicios incurridos.
El contrato de promesa genera obligaciones entre las partes que se deben de cumplir, ya que la contraparte puede empezar a incurrir en gastos o celebrar relaciones con terceros con respecto al bien prometido. Recuerda que el desconocimiento a la ley no es excusa para incumplir, y si estás del otro lado de la moneda tienes opciones para obligar a la contraparte a que cumpla con lo prometido.
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