Las burbujas inmobiliarias que más han marcado la memoria colectiva en la historia reciente son la de Japón a principios de los 90 y las de España y Estados Unidos durante el 2008. No obstante, el peligro de enfrentarse a una es cada vez más frecuente por el papel predominante de la especulación en el mercado inmobiliario y el alza en los precios de la vivienda.
Una burbuja inmobiliaria surge cuando un producto es sobrevalorado por una población, alentando a mucha gente a invertir en él no para darle uso sino para revenderlo a compradores que, nos aseguran, llegarán en el futuro. Se sostienen por una euforia que no permite ver que hay más gente comprando para vender después que gente interesada en ser el usuario final de ese producto.
Los efectos pueden ser ir desde afectaciones a unas cuantas empresas hasta generar una crisis económica internacional. Nunca sabemos el tamaño real de una burbuja especulativa sino hasta que estalla.
A fines de 2021 los precios de la vivienda en la zona euro era similar a 2008
En noviembre de 2021, el Banco Central Europeo advertía que la sobrevaloración de precios de la vivienda en los mercados de la zona euro era similar a los momentos previos de la crisis de 2007-2008.
En aquella ocasión refirió algunas preocupaciones sobre la situación en Alemania, Francia, Bélgica, Finlandia, Luxemburgo y Holanda.
Recientemente, el 11 de febrero de 2022, la Junta Europea de Riesgo Sistémico (ESRB, por sus siglas en inglés) emitió un informe concluyendo en términos generales en las mismas preocupaciones que el Banco Central de Europa manifestó en 2021.
La ESRB, encargada de velar por la estabilidad financiera de la Unión Europea, centró su preocupación en los casos de Alemania y Austria, pero también identificó que habían vulnerabilidades en Bulgaria, Croacia, Hungría, Liechtenstein y Eslovaquia que requieren ser analizadas con mayor profundidad.
Además, indicó que persistían las vulnerabilidades en los mercados de Dinamarca, Finlandia, Luxemburgo, Países Bajos y Suecia, países a los que emitió recomendaciones en la materia desde 2019.
Los precios de la vivienda crecen más rápido que nunca
El diagnóstico general de su informe fue que “los precios de las viviendas han seguido aumentando o incluso han crecido más rápido que nunca, resultando en una constante o creciente sobrevaloración del precio de la vivienda”.
Escenarios similares se viven en otros países del norte global, como Estados Unidos y Nueva Zelanda, donde también se ha debatido el riesgo de una burbuja. Más allá de las indudables diferencias de contexto y del ritmo de los precios, las coincidencias entre latitudes han llevado a la hipótesis de que la pandemia no solo no detuvo las burbujas especulativas, sino que las incrementó e incluso generó otras.
Las causas de este fenómeno podrían ser múltiples: reducción de requisitos para adquirir créditos, relajamiento de tasas de interés, el miedo y la incertidumbre que empujó a la gente a invertir en lo que siempre le dijeron que era lo único estable en este mundo (los inmuebles) y el aumento de la demanda de segunda vivienda, entre otros factores pudieron haber llevado a una euforia especulativa.
La burbuja inmobiliaria podría mitigarse con reformas legales en vivienda
Pero el ESRB también identificó líneas de batalla para atender esta situación. Entre sus conclusiones más relevantes destaca el hecho de que muchas de las vulnerabilidades más preocupantes podrían ser “mitigadas eficientemente con la ayuda de reformas en materia de vivienda y de políticas tributarias”.
En esta tónica, advirtió que en muchos de los países debía fortalecerse el mercado de arrendamiento.
Cada vez es más evidente que las burbujas inmobiliarias no pueden ser entendidas como productos del azar. Se relacionan con acciones y omisiones de las autoridades, así como de actores privados, razón por la cual deben ser entendidas como un asunto de derechos humanos.
En 2008 atestiguamos cómo pueden llevar a crisis masivas en el ejercicio del derecho a la vivienda, tal y como pasó en Estados Unidos y España.
Aún hay muchas cosas que no comprendemos bien sobre cómo la pandemia está potencializando estos procesos, sobre todo a la luz de otros fenómenos paralelos como el aumento de los precios de materiales de construcción.
Pero una cosa es segura: estos procesos no son observados para prevenir y en su caso mitigar sus efectos, corremos el riesgo de que la crisis económica por el Covid-19 deje de heredera otra, pero producto de los abusos especulativos.
Las opiniones publicadas en esta columna son responsabilidad del autor y no representan ninguna posición por parte de Business Insider México.