Uno de los consejos financieros más frecuentes, al menos en México, es invertir en bienes raíces. Es un tema recurrente entre asesores e inversionistas, y del que ya hablé en una colaboración anterior. En ese momento abordé a los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRAS); así como el crowdfunding como instrumentos a considerar cuando buscas colocar tu dinero en esta industria.
En esta ocasión, quiero abordar el lado más tradicional: comprar inmuebles directamente, específicamente vivienda (segmento residencial), como una forma de invertir. Aunque para algunos es obvio que es una buena inversión, al tomar en cuenta que los inmuebles, casi siempre van al alza. T Tomar esta decisión y convertirla en una oportunidad viable es mucho más complejo que sólo comprar tierra.
En primer lugar, debo aclarar que me referiré sólo a la compra como mecanismo de inversión. Tener un hogar propio obviamente siempre será válido desde el punto de vista social y de seguridad; es una necesidad básica que todos buscamos satisfacer y una de las metas más grandes en lo individual y familiar.
Estamos en un gran momento
Ahora mismo hay tasas de interés históricamente bajas; una gran variedad en alternativas de financiamiento, y estímulos como enganches diferidos, que resultan en un entorno atractivo para adquirir un inmueble. Viendo estas oportunidades no se puede negar que ahora mismo existen condiciones favorables para el mercado.
Si seguimos en el lado positivo del tema, la inversión inmobiliaria trae algunas ventajas para el inversionista, como el crecimiento de la plusvalía.
Principalmente las grandes ciudades y los suburbios de éstas —como la CDMX y la Zona Metropolitana, densamente pobladas—, tienen una gran demanda; esto las convierte en buenos prospectos para invertir.
Por su parte, las zonas en desarrollo y crecimiento representan también una buena oportunidad para obtener rendimientos a largo plazo; puedes considerarlas en tu estrategia.
Entonces, ¿qué ‘pero’ se le puede poner? Pues, a pesar de las condiciones favorables, existen una serie de elementos a considerar.
Los costos extra
Comenzaré por decir lo obvio: comprar un inmueble es un gasto muy fuerte. Porque sí, incluso viéndolo como una inversión, estás destinando una gran parte de capital a ello, y tiene costos asociados que es importante considerar.
Sólo por nombrar algunos: debes pagar los gastos notariales, escrituración y el impuesto sobre adquisición de inmuebles; este último que varía de una entidad a otra y de las condiciones de compra.
Además, lo más probable es que debas solicitar un crédito hipotecario para realizar la compra. Esto implica mínimo el gasto adicional de los intereses que el crédito —que son deducibles—. Solo debes confirmar con tu contador de confianza si los podrás recuperar.
En su mayoría las hipotecas te obligarán a adquirir un seguro de casa habitación; este además es recomendable para proteger tu inmueble contra desastres naturales, robo etc., pero es otro gasto que tienes que contemplar .
Una vez que la propiedad sea tuya legalmente y tengas todos los papeles en regla, tendrás que pagar el impuesto predial de forma anual, el cual depende de la zona donde esté ubicado el inmueble, su valor, tamaño y otros factores.
Además, recuerda que cuando eres dueño, a diferencia de rentar, tendrás que resolver temas de mantenimiento que van saliendo conforme se va envejeciendo el inmueble: temas de electricidad, plomería, carpintería y pintura.
Así que, como puedes ver, el costo de adquirir una vivienda, va más allá del costo nominal de la misma y debes estar preparado para ello, o contar con una buena estrategia para dar flujo y liquidez a tus finanzas.
Cuando inviertes en inmuebles directamente, tu objetivo inmediato es rentar la propiedad. Si no está ocupada, o te enfrentas a un inquilino moroso, esto no te quita de encima gastos relacionados con tu inmueble, es importante tener visibilidad de todos estos costos fijos, así como un fondo de emergencia que te permita cubrir eventualidades.
Diversificación, movilidad y liquidez en los bienes raíces
Esta inversión, por la cantidad que implica para la gran mayoría, efecta en nuestro presupuesto y capacidad para diversificar. Tanto reduciendo tus posibilidades para participar en otras oportunidades de inversión, como si dejas de invertir completamente en otras alternativas, esto tiene un efecto a corto y mediano plazo.
La liquidez es importante, recuerda que debes tener un fondo de emergencias, y adicional a ello, tener una cantidad disponible para aprovechar ciertas oportunidades. Al invertir en inmuebles tienes que considerar que se trata de una operación a largo plazo, donde no podrás disponer del monto invertido o acumulado de forma inmediata.
En casos de emergencia puede ser un duro golpe para tus finanzas, ya que la venta de un inmueble puede tomar entre 3 y 6 meses, y podrías sentir una necesidad de liquidez que te haga aceptar un precio menor del valor actual.
¿En qué punto es rentable invertir en bienes raíces?
Un punto clave si deseas invertir en inmuebles es el tiempo estimado que te tomará recuperar la inversión. El indicador más conocido para hacer esta estimación es el ‘Cap Rate ‘, o tasa de capitalización, que calcula la rentabilidad anual de una propiedad a partir del flujo de efectivo que genera la misma.
Por ejemplo, tomando el ejemplo de un departamento de dos recámaras en la colonia Nápoles de la Ciudad de México verás que tiene un valor promedio de 5 millones de pesos, mientras las rentas están en promedio en 25,000 pesos al mes.
Eso representa, un ingreso anual para el propietario de 300,000 pesos al año. Al dividir el valor de la propiedad entre su ingreso anual, tenemos que en 17 años estarías recuperando esta inversión. Esto sin considerar gastos de mantenimiento, los cuales claramente restan la rentabilidad anual y con esto aumenta el plazo de recuperación.
Por regla general, si el tiempo de recuperación es bajo, digamos, menor a 12 años, se trata de una adquisición atractiva; mientras que un plazo más largo, de 18 o más años podría ser menos llamativo. Una administración correcta del inmueble ayuda a bajar este plazo, y de forma inversa, descuidar tu inmueble lo aumentará; esto sería el equivalente a mantener un estudio constante de tu portafolio, haciendo revisión y ajustes al mismo.
En resumen, no es mi intención desanimar a nadie en la compra de un inmueble propio, puede tener un valor más allá de financiero por el efecto emocional que puede implicar. Sin embargo, es importante ser consciente de los recursos adicionales que implica.
Espero que las ideas y puntos que he abordado, te ayuden a tomar una decisión informada.
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