La diversificación es uno de los conceptos clave de las inversiones, mismo del que ya he hablado antes en este espacio. Básicamente se refiere a que debes colocar tu dinero en diferentes instrumentos, sectores y plazos, para protegerte contra los riesgos de cada uno.
Al hablar de diversificación, si eres dueño de un inmueble, probablemente ya tienes la mayor parte de tu patrimonio destinado a bienes raíces. Esto no necesariamente implica que no deberías considerar una Fibra o Fondeo Colectivo Inmobiliario; y si aún no eres dueño de un inmueble, estas dos opciones son la maneras más fáciles de hacerlo.
El principal motivo para apostar por este sector es la seguridad que brinda al capital de los inversionistas. Históricamente, los inmuebles son muy estables y a largo plazo generan buenos rendimientos, lo que los vuelve muy atractivos. Hace tiempo escuché a un amigo decir una frase muy ilustrativa sobre este tema: “Mi abuelo me recomendó comprar tierra, porque ya no están haciendo más de eso”. Pues, efectivamente, la tierra se valora cada día más porque aunque la demanda sube, los metros cuadrados de terreno no.
Sin embargo, hasta hace relativamente poco, invertir en bienes raíces era complicado para el inversionista pequeño o para los novatos; únicamente había dos caminos para hacerlo: comprar tú mismo los inmuebles o participar en la inversión directa con un amigo constructor, quizá en un pequeño grupo de ‘socios’.
Ambas opciones necesitan de un capital considerable al que poca gente tiene acceso, y no eran una opción viable para la gran mayoría. Sin embargo, ahora es más accesible participar en ellos gracias a dos instrumentos: las FIBRAS y el fondeo colectivo inmobiliario. ¿De qué se tratan?
FIBRAS: prácticamente «acciones inmobiliarias»
Su nombre es una contracción del término Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces. Su objetivo es recaudar recursos en la bolsa para invertir en grandes portafolios de propiedades, que tienen rentas garantizadas por años en el futuro. Existen FIBRAS especializadas en centros comerciales, hoteles, naves industriales o almacenamiento, por lo cual cubren bien a varias industrias.
Para invertir en ellas debes hacerlo a través de una casa de bolsa, que funciona como intermediario entre inversionistas y FIBRAS; son ellos quienes comercializan sus acciones, tanto en la BMV como en BIVA. La comisión de entrada para invertir en ellas es alta y por ello muchos quizá no la consideren una inversión accesible; pero definitivamente es mucho más barato que invertir directamente en desarrollos inmobiliarios o comprar bienes inmuebles.
Se podría decir que su ganancia se encuentra en los flujos que generan los inmuebles por sus rentas, y de vez en cuando, por las ventas de los mismos, que generan la plusvalía. También es notable mencionar que el valor de los 10 FIBRAS más grandes del país asciende a unos $300 mil millones de pesos; por lo que no es un mercado trivial. Lo cual me lleva al siguiente punto.
Crowdfunding: un mercado accesible para todos
En términos simples, el crowdfunding permite a los desarrolladores obtener fondos para sus proyectos, mientras los inversionistas obtienen un rendimiento en función del desempeño del inmueble. El crowdfunding inmobiliario tiene tres esquemas principales: deuda, equity y patrimonial.
En el esquema de deuda, el inversionista se vuelve acreedor del desarrollador, y recibe el pago de los intereses generados, que dependiendo del esquema puede ser de forma periódica, o bien al final del proyecto. Por su parte, en el esquema de equity, el inversionista recibe una porción de la utilidad generada por las ganancias a la comercialización del proyecto. La tercera opción, llamada patrimonial, se refiere a invertir para recibir la porción correspondiente de las rentas generadas, y por ende representa un plazo mucho mayor que los primeros dos. La inversión se realiza de forma directa y por cada proyecto en los 3 casos.
Es un mercado más nuevo que las FIBRAS, pero que ha crecido a un ritmo acelerado: PWC estima que hacia el cierre de 2020 se recaudaron $250 mil millones de dólares a nivel mundial a través del crowdfunding inmobiliario. Nada mal para una industria en pleno desarrollo.
¿Cuál me conviene más para invertir?
Ambos son instrumentos aptos para todo tipo de inversionista y perfil, pues tienen un buen balance de riesgos-rendimientos. Para tomar la decisión de qué tipo de instrumento prefieres utilizar, mi recomendación es que hagas una comparación entre los siguientes factores:
- Plazos: Las FIBRAS tienen un esquema de pagos regular, usualmente trimestral. Queda en ti la decisión de retirar tu capital una vez realizado el pago, o si lo reinviertes. Por su lado, el crowdfunding tiene pagos que dependen de cada proyecto y el tipo de esquema utilizado (que pueden ser mensuales o después de varios años).
- Diversificación: Como mencioné antes, cada FIBRA atiende un segmento muy específico del mercado. Durante la pandemia, por ejemplo, las FIBRAS hoteleras y comerciales bajaron bastante, mientras que las industriales se mantuvieron e incluso crecieron; y si no diversificaste bien tu portafolio, pudiste haber sido afectado de esto. Por su parte, en el crowdfunding tú decides en qué proyectos participas y qué porcentaje destinas a cada uno, así que siempre tienes la capacidad de depositar la cantidad que deseas en el momento que deseas.
- Mínimo de entrada: Aunque los títulos de inversión en FIBRAS no son caros y no hay un mínimo de títulos que debas adquirir, para participar algunas casas de bolsa te solicitan hasta $500,000 pesos para iniciar, lo cual puede ser una limitante para algunas personas, aunque afortunadamente ya hay opciones menos exigentes. Por su parte, los proyectos de crowdfunding tienen participaciones variables, pudiendo encontrar proyectos desde los $3 mil pesos, siendo una opción bastante más accesible.
- Regulación: Las FIBRAS se agrupan en la AMEFIBRA, asociación que las representa ante los reguladores financieros y la BMV, además de contar con una estricta supervisión y regulación para asegurar su operación. Las empresas de crowdfundng, como expliqué en la entrega anterior, están en proceso de autorización por la CNBV, y hasta ahora operan bajo el artículo 8º transitorio. Con las autorizaciones en proceso, posiblemente veremos a más personas interesarse en este esquema, y puede ser tu oportunidad de participar en él.
¿Cómo tomar la decisión?
Si quieres un esquema de pagos regular y el monto no es una limitante para ti, las FIBRAS son una buena opción. Si no te sientes cómodo con los mínimos que exigen las casas de bolsa, el crowdfunding tiene buenas oportunidades. En una situación ideal, es buena idea tener una mezcla de ambos instrumentos, como siempre, cuidando en diversificar dentro de ellos para cubrirte y de acuerdo tus posibilidades de capital (es decir evitar deudas por falta de liquidez).
Para ambos casos, se trata de una inversión en inmuebles simplificada, en donde te ahorras todo el proceso tradicional que implica invertir en bienes raíces, como visitarlo, evaluarlo, construir, rentar, vender, etcétera. El punto es que puedas comenzar a invertir en inmuebles, y personalmente recomiendo destinar entre un 10 y hasta un 30% de tu capital a este sector.
De forma particular y para ser específico, en este momento recomendaría que en caso de querer invertir en Fibras, investigues a Prologis y Terra. Y en caso de querer invertir en crowdfunding, por supuesto les tengo que recomendar a M2Crowd…
2021 será un año para la recuperación económica, y ante un sector tan sólido y estable como éste, se presenta una buena oportunidad de blindarte para el futuro.
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