Simon Dalgleish

Simon Dalgleish

Simón Dice

La diversificación es uno de los conceptos clave de las inversiones, mismo del que ya he hablado antes en este espacio. Básicamente se refiere a que debes colocar tu dinero en diferentes instrumentos, sectores y plazos, para protegerte contra los riesgos de cada uno.

Al hablar de diversificaci√≥n, si eres due√Īo de un inmueble, probablemente ya tienes la mayor parte de tu patrimonio destinado a bienes ra√≠ces. Esto no necesariamente implica que no deber√≠as considerar una Fibra o Fondeo Colectivo Inmobiliario; y si a√ļn no eres due√Īo de un inmueble, estas dos opciones son la maneras m√°s f√°ciles de hacerlo.

El principal motivo para apostar por este sector es la seguridad que brinda al capital de los inversionistas. Hist√≥ricamente, los inmuebles son muy estables y a largo plazo generan buenos rendimientos, lo que los vuelve muy atractivos. Hace tiempo escuch√© a un amigo decir una frase muy ilustrativa sobre este tema: ‚ÄúMi abuelo me recomend√≥ comprar tierra, porque ya no est√°n haciendo m√°s de eso‚ÄĚ. Pues, efectivamente, la tierra se valora cada d√≠a m√°s porque aunque la demanda sube, los metros cuadrados de terreno no.

Sin embargo, hasta hace relativamente poco, invertir en bienes ra√≠ces era complicado para el inversionista peque√Īo o para los novatos; √ļnicamente hab√≠a dos caminos para hacerlo: comprar t√ļ mismo los inmuebles o participar en la inversi√≥n directa con un amigo constructor, quiz√° en un peque√Īo grupo de ‚Äėsocios‚Äô.

Ambas opciones necesitan de un capital considerable al que poca gente tiene acceso, y no eran una opci√≥n viable para la gran mayor√≠a. Sin embargo, ahora es m√°s accesible participar en ellos gracias a dos instrumentos: las FIBRAS y el fondeo colectivo inmobiliario. ¬ŅDe qu√© se tratan?

FIBRAS: pr√°cticamente ¬ęacciones inmobiliarias¬Ľ

Su nombre es una contracci√≥n del t√©rmino Fideicomisos de Inversi√≥n en Bienes Ra√≠ces. Su objetivo es recaudar recursos en la bolsa para invertir en grandes portafolios de propiedades, que tienen rentas garantizadas por a√Īos en el futuro. Existen FIBRAS especializadas en centros comerciales, hoteles, naves industriales o almacenamiento, por lo cual cubren bien a varias industrias.

Para invertir en ellas debes hacerlo a través de una casa de bolsa, que funciona como intermediario entre inversionistas y FIBRAS; son ellos quienes comercializan sus acciones, tanto en la BMV como en BIVA. La comisión de entrada para invertir en ellas es alta y por ello muchos quizá no la consideren una inversión accesible; pero definitivamente es mucho más barato que invertir directamente en desarrollos inmobiliarios o comprar bienes inmuebles.

Se podría decir que su ganancia se encuentra en los flujos que generan los inmuebles por sus rentas, y de vez en cuando, por las ventas de los mismos, que generan la plusvalía. También es notable mencionar que el valor de los 10 FIBRAS más grandes del país asciende a unos $300 mil millones de pesos; por lo que no es un mercado trivial. Lo cual me lleva al siguiente punto.

Crowdfunding: un mercado accesible para todos

En t√©rminos simples, el crowdfunding permite a los desarrolladores obtener fondos para sus proyectos, mientras los inversionistas obtienen un rendimiento en funci√≥n del desempe√Īo del inmueble. El crowdfunding inmobiliario tiene tres esquemas principales: deuda, equity y patrimonial.

En el esquema de deuda, el inversionista se vuelve acreedor del desarrollador, y recibe el pago de los intereses generados, que dependiendo del esquema puede ser de forma peri√≥dica, o bien al final del proyecto. Por su parte, en el esquema de equity, el inversionista recibe una porci√≥n de la utilidad generada por las ganancias a la comercializaci√≥n del proyecto.  La tercera opci√≥n, llamada patrimonial, se refiere a invertir para recibir la porci√≥n correspondiente de las rentas generadas, y por ende representa un plazo mucho mayor que los primeros dos.  La inversi√≥n se realiza de forma directa y por cada proyecto en los 3 casos.

Es un mercado más nuevo que las FIBRAS, pero que ha crecido a un ritmo acelerado: PWC estima que hacia el cierre de 2020 se recaudaron $250 mil millones de dólares a nivel mundial a través del crowdfunding inmobiliario. Nada mal para una industria en pleno desarrollo.

¬ŅCu√°l me conviene m√°s para invertir?

Ambos son instrumentos aptos para todo tipo de inversionista y perfil, pues tienen un buen balance de riesgos-rendimientos. Para tomar la decisión de qué tipo de instrumento prefieres utilizar, mi recomendación es que hagas una comparación entre los siguientes factores:

  • Plazos: Las FIBRAS tienen un esquema de pagos regular, usualmente trimestral. Queda en ti la decisi√≥n de retirar tu capital una vez realizado el pago, o si lo reinviertes. Por su lado, el crowdfunding tiene pagos que dependen de cada proyecto y el tipo de esquema utilizado (que pueden ser mensuales o despu√©s de varios a√Īos).
  • Diversificaci√≥n: Como mencion√© antes, cada FIBRA atiende un segmento muy espec√≠fico del mercado. Durante la pandemia, por ejemplo, las FIBRAS hoteleras y comerciales bajaron bastante, mientras que las industriales se mantuvieron e incluso crecieron; y si no diversificaste bien tu portafolio, pudiste haber sido afectado de esto. Por su parte, en el crowdfunding t√ļ decides en qu√© proyectos participas y qu√© porcentaje destinas a cada uno, as√≠ que siempre tienes la capacidad de depositar la cantidad que deseas en el momento que deseas.
  • M√≠nimo de entrada: Aunque los t√≠tulos de inversi√≥n en FIBRAS no son caros y no hay un m√≠nimo de t√≠tulos que debas adquirir, para participar algunas casas de bolsa te solicitan hasta $500,000 pesos para iniciar, lo cual puede ser una limitante para algunas personas, aunque afortunadamente ya hay opciones menos exigentes. Por su parte, los proyectos de crowdfunding tienen participaciones variables, pudiendo encontrar proyectos desde los $3 mil pesos, siendo una opci√≥n bastante m√°s accesible.
  • Regulaci√≥n: Las FIBRAS se agrupan en la AMEFIBRA, asociaci√≥n que las representa ante los reguladores financieros y la BMV, adem√°s de contar con una estricta supervisi√≥n y regulaci√≥n para asegurar su operaci√≥n. Las empresas de crowdfundng, como expliqu√© en la entrega anterior, est√°n en proceso de autorizaci√≥n por la CNBV, y hasta ahora operan bajo el art√≠culo 8¬ļ transitorio. Con las autorizaciones en proceso, posiblemente veremos a m√°s personas interesarse en este esquema, y puede ser tu oportunidad de participar en √©l.

¬ŅC√≥mo tomar la decisi√≥n?

Si quieres un esquema de pagos regular y el monto no es una limitante para ti, las FIBRAS son una buena opción. Si no te sientes cómodo con los mínimos que exigen  las casas de bolsa, el crowdfunding tiene buenas oportunidades. En una situación ideal, es buena idea tener una mezcla de ambos instrumentos, como siempre, cuidando en diversificar dentro de ellos para cubrirte y de acuerdo tus posibilidades de capital (es decir evitar deudas por falta de liquidez).

Para ambos casos, se trata de una inversión en inmuebles simplificada, en donde te ahorras todo el proceso tradicional que implica invertir en bienes raíces, como visitarlo, evaluarlo, construir, rentar, vender, etcétera. El punto es que puedas comenzar a invertir en inmuebles, y personalmente recomiendo destinar entre un 10 y hasta un 30% de tu capital a este sector.

De forma particular y para ser espec√≠fico, en este momento recomendar√≠a que en caso de querer invertir en Fibras, investigues a Prologis y Terra.  Y en caso de querer invertir en crowdfunding, por supuesto les tengo que recomendar a M2Crowd‚Ķ

2021 ser√° un a√Īo para la recuperaci√≥n econ√≥mica, y ante un sector tan s√≥lido y estable como √©ste, se presenta una buena oportunidad de blindarte para el futuro.

Brenda Peralta | Business Insider México

Las opiniones publicadas en esta columna son responsabilidad del autor y no representan ninguna posición por parte de Business Insider México.

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