- El año pasado, la ciudad de Nueva York comenzó a aplicar su casi prohibición a los alquileres a corto plazo, incluidos los Airbnbs.
- Al 24 de junio, solo había 2,276 alquileres legales a corto plazo, según el gobierno de la ciudad.
- Los funcionarios de la ciudad afirman que la ley tiene como objetivo aliviar la crisis de asequibilidad de la vivienda e impulsar la industria hotelera.
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En septiembre pasado, la ciudad de Nueva York comenzó a aplicar su nueva y endurecida regulación para los alquileres a corto plazo. Desde entonces, la cantidad de alquileres legales a corto plazo anunciados en Airbnb y otras plataformas se desplomó.
Tras casi un año de la implementación de la nueva política de la ciudad, conocida como Ley Local 18, no está claro si la prohibición casi total esté logrando uno de sus objetivos principales: aliviar la presión sobre la grave escasez de viviendas en la ciudad. De hecho, con el aumento del turismo de verano, la falta de alquileres disponibles y el aumento de los precios de las habitaciones de hotel significan que los visitantes de la ciudad se enfrentarán a un viaje aún más caro de lo que probablemente esperaban.
Según la Ley Local 18, solo se puede alquilar una vivienda por menos de 30 días si la unidad está en un edificio aprobado, se alquila a un máximo de dos huéspedes a la vez y el propietario se hospeda en la vivienda con sus huéspedes, entre otras restricciones. Los posibles anfitriones deben solicitar la aprobación de la Oficina de Aplicación Especial de la Alcaldía de Justicia Penal.
La ciudad abrió su portal de solicitudes en marzo del año pasado y, hasta el 24 de junio, había recibido un total de 6,395 solicitudes para alquileres a corto plazo, según la Oficina de Aplicación Especial. La ciudad ha aprobado 2,276 de estas solicitudes, ha rechazado 1,746 y ha solicitado a 2,269 solicitantes que envíen información adicional.
Menos oferta para estancias de corto plazo en Airbnb
Esta pequeña cantidad de aprobaciones ha llevado a una disminución drástica en los listados para alquileres a corto plazo desde el año pasado, según AirDNA, una empresa dedicada a recopilar datos de la industria.
De agosto a septiembre del año pasado, cuando la ciudad comenzó a aplicar la Ley Local 18, los anuncios de Airbnb para estadías de menos de 30 días se desplomaron de 22,246 a 8,039.
Volvieron a caer a un mínimo de 2,646 en octubre, pero desde entonces han subido lentamente a casi 4,000 en mayo, lo que representa una disminución de alrededor del 82% en comparación con el nivel de agosto pasado.
Al mismo tiempo, el número de anuncios de Airbnb para estadías de más de 30 días aumentó rápidamente. Muchos de estos nuevos alquileres a mediano plazo simplemente se convirtieron de alquileres a corto plazo, según le comentó a Business Insider el economista jefe de AirDNA, Jamie Lane.
«Si observamos la cantidad total de anuncios en Airbnb desde octubre, una vez que las cosas se estabilizaron, hasta antes de la entrada en vigencia de la ley, solo hubo una disminución de alrededor del 14%», dijo Lane.
Lane señaló que la gran mayoría de los alojamientos disponibles para alquileres a corto plazo en la ciudad de Nueva York se anunciaban en Airbnb, mientras que una pequeña parte se encontraba en Vrbo y Booking.com.
La ciudad aún no impone sanciones a los anfitriones que violen la Ley Local 18
La ciudad aún no ha comenzado a multar a los anfitriones que infrinjan la Ley Local 18. Está trabajando con Airbnb y otras compañías de alquileres a corto plazo para asegurarse de que cumplan con la normativa antes de comenzar a tomar medidas severas.
«Esto ha resultado en una reducción masiva de los anuncios ilegales en las plataformas principales», dijo a BI Christian Klossner, director ejecutivo de la Oficina de Aplicación Especial. «Esta ley no se trataba de imponer nuevas multas a la gente. Esta ley se trataba de prevenir las infracciones desde el principio, y eso es lo que hemos hecho».
La ciudad no dirá cuántos alquileres a corto plazo ha encontrado que infringen la Ley Local 18, pero dice que publicará ese número en su informe anual de septiembre. Sin embargo, Klossner dijo que la ciudad continuaba realizando inspecciones basadas en quejas y emitiendo multas por violaciones a las regulaciones de alquiler de larga data.
Desde hace mucho tiempo, la ciudad prohibió a los propietarios alquilar unidades completas por menos de 30 días, pero no tenía el poder de hacer cumplir estas regulaciones hasta que se aprobó la Ley Local 18.
Impactos de la casi prohibición
La Ley Local 18 se motivó por la crisis de asequibilidad de vivienda de la ciudad, causada en gran parte por una grave escasez de viviendas. Los partidarios de la vivienda a favor de la Ley Local 18 argumentan que la ciudad de Nueva York necesita priorizar las viviendas sobre las habitaciones de hotel.
«Los operadores ilegales de alquileres a corto plazo perjudican nuestra industria hotelera y dificultan que los neoyorquinos encuentren viviendas asequibles. Debemos asegurarnos de responsabilizarlos», dijo el alcalde de la ciudad de Nueva York, Eric Adams, en un comunicado en marzo pasado.
Los alquileres a corto plazo, incluidos los Airbnbs, pueden sacar del mercado viviendas que de otro modo se habitarían a tiempo completo, lo que podría exacerbar la escasez de viviendas. La tasa de viviendas vacías de la ciudad es del 1.4%, la más baja en más de 50 años, según un informe reciente de la ciudad. También puede ayudar a inflar los precios de las viviendas y los alquileres.
Un informe de 2018 realizado por el ex-contralor de la ciudad Scott Stringer encontró que por cada 1% de viviendas en un vecindario de la ciudad de Nueva York que se anunciaban en Airbnb, el alquiler en ese vecindario aumentaba un 1.58%. «Entre 2009 y 2016, aproximadamente el 9.2 por ciento del aumento generalizado de los precios de alquiler en la ciudad se puede atribuir a Airbnb», según el informe.
Las reglas más duras no son la solución para la falta de vivienda
Sin embargo, Airbnb y otros críticos argumentan que la casi prohibición no hará mucho para abordar la crisis de vivienda y perjudicará a los propietarios que dependían de los ingresos por alquiler y a los visitantes que no podían pagar los altísimos precios de los hoteles.
Hay una serie de factores, incluida la construcción de nuevas viviendas y los patrones de migración, que afectan los costos de vivienda y las tasas de desocupación. Pero hay evidencia, incluso de Irvine, California, de que restringir los alquileres a corto plazo puede reducir los precios de alquiler. Aún no está claro qué papel ha jugado la Ley Local 18 hasta ahora en el cambio de estas condiciones.
La industria hotelera ha visto dispararse sus ingresos recientemente. Las tasas de ocupación alcanzaron el 82% el año pasado, mientras que el promedio nacional se ubica en el 63% después de haber caído al 47% en 2020. El precio promedio de la habitación alcanzó un récord de 301 dólares por noche, un aumento del 8.5% desde 2022. La disminución de la vacante y el aumento de precios probablemente se deben a la desaparición de tantos alquileres a corto plazo y al hecho de que aproximadamente el 20% de los hoteles de la ciudad se están utilizando para albergar migrantes, entre otros factores.
Efecto directo en los precios de los hoteles de Nueva York
«No me sorprende que elimines 20,000 alquileres a corto plazo y, de repente, las tarifas de los hoteles suban un 10%», dijo Lane.
Airbnb demandó a la ciudad para evitar que la Ley Local 18 entrara en vigencia, pero perdió el juicio en agosto pasado.
«Las reglas de alquiler a corto plazo de la ciudad de Nueva York han reducido significativamente las opciones de alojamiento para los visitantes y han contribuido a precios hoteleros más altos que están haciendo que sea más caro visitar la Gran Manzana», dijo Nathan Rotman, líder de políticas del noreste de Airbnb, en un comunicado a BI.
«Más importante aún, las reglas no han mejorado la asequibilidad de la vivienda en la ciudad: los alquileres continúan aumentando y las reservas de vivienda han alcanzado mínimos históricos», explicó.
Algunos anfitriones de Airbnb dicen que las medidas van demasiado lejos, asfixiando a los anfitriones pequeños que dependen del ingreso adicional, a pesar de que el objetivo original eran imperios mucho más grandes.
Un anfitrión de la ciudad de Nueva York le dijo a BI que consideraba la prohibición una «cachetada» y que continuaba alquilando ilegalmente incluso con la amenaza de las nuevas multas.
«Veo estos edificios en Central Park con penthouses vacíos porque nadie puede pagar millones por departamentos así», dijo a BI el propietario, quien permaneció en el anonimato por razones de privacidad. «Pero aquí estoy luchando por quedarme en Nueva York en mi edificio viejo sin elevador».
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