La pandemia cambió la manera en que muchas empresas concebían el trabajo de sus colaboradores. Semanas antes de que los gobiernos latinoamericanos tomaran medidas de restricción de movilidad, muchas empresas privadas ya habían tomado la decisión de enviar a su fuerza laboral a trabajar de manera remota.
Las personas empezaron a buscar el mejor rincón de sus casas para atender un tsunami de videollamadas, al tiempo que atendían a sus hijos, cocinaban o pedían de comer y mantenían limpia su casa y nuevo lugar de trabajo. Con el pasar de las semanas, el espacio que antes amaban se hacía cada vez más pequeño, y la gran mayoría se hizo las mismas preguntas: ¿es este el mejor lugar para pasar la pandemia?, si es una posibilidad no tener que ir todos los días a la oficina, ¿este es el mejor lugar para vivir?
Esta coyuntura está haciendo que las personas se hagan otras preguntas, que son los fundamentales detrás del inflado crecimiento de los precios de la vivienda en las grandes ciudades.
¿Sigue siendo la finca raíz una buena inversión? Los datos dicen que no.
Las rentas no han subido con relación a los precios de los bienes
Una regla no escrita en el mundo inmobiliario es que la renta de una vivienda debe ser 0,5% del valor comercial de la propiedad. Esto implica que antes de impuestos (IVA y «Predial», entre otros), una propiedad debería dar una rentabilidad anual del 6%, más la revalorización del inmueble.
Por ejemplo, si el valor de una propiedad es de 10 millones de pesos, la renta de esa propiedad mensual debería ser de 50 mil pesos mensuales (más impuestos). Sin embargo, estos números están lejos de la realidad.
En la ciudad de México, las rentas de los inmuebles se encuentran, en promedio, en alrededor de 0.3% del valor comercial, un 3.6% anual (esto aplica para inmuebles de clase socioeconómica media y alta). En este momento, un título del gobierno sin riesgo da una rentabilidad por encima del 5%. A pesar de que el ratio renta/precio viene descendiendo en los últimos años, en parte por la escasez de suelos para nuevas construcciones y la alta demanda, también es cierto que ha descendido porque las rentas no han subido de manera proporcional al precio de los bienes, ello debido a la capacidad adquisitiva de la población.
En la mayoría de crisis, los ladrillos, son un activo refugio, para proteger el patrimonio de la crisis. Pero cuando los ladrillos rentan menos que la tasa libre de riesgo, una parte importante de la demanda de inmuebles desaparece y por ende los precios también.
La plusvalía no está en aumento
Los bienes inmuebles tienen otra forma de generar rentabilidad para sus dueños y es el aumento en el valor de mercado, que se materializa una vez se vende la propiedad.
Si una propiedad se compró en 10 millones de pesos y se vendió al año en 11 millones, entonces tuvo una plusvalía del 10%.
La plusvalía venía en aumento de manera acelerada, especialmente en las grandes ciudades tal y como lo muestran datos de la Sociedad Hipotecaria Federal. Esta plusvalía se da básicamente por las leyes de oferta y demanda, pero la demanda empezó a caer en el primer trimestre de 2020 –sin que los efectos del COVID-19 fueran un factor importante en esas fechas. Por lo anterior, se espera una caída en los precios de los bienes inmuebles.
¿Cómo afectará la nueva normalidad a los precios de los inmuebles?
Las personas no irán de manera tan seguida a las oficinas; las familias con hijos probablemente busquen lugares para vivir que sean más grandes, donde tengan más amenidades y, aunque se encuentren más lejos, no importará tanto pues se trasladarán menos a sus lugares de trabajo. Las personas con la opción de tomar o no transporte público evitarán las estaciones del Metro o el Metrobús, por caminar, bicicleta o coche.
Estar a tres estaciones de Metrobús de la oficina ya no suena tan conveniente. Location, Location, Location (ubicación, ubicación, ubicación) ya no serán las tres principales fuentes de valorización de un inmueble. Menos personas yendo a trabajar, son menos personas comiendo fuera, menos pasadas al café de la esquina antes de llegar a la oficina. Las rentas comerciales, probablemente también bajen de precio, pues los negocios no tendrán tanta afluencia como antes.
La sobreoferta de metros de oficina que ya venía viviendo la Ciudad de México, probablemente, se incremente; muchas compañías optarán por espacios más pequeños que alberguen una parte de su fuerza de trabajo, que seguramente rotará dependiendo del día.
Los grandes coworkings instalados en el país están haciendo fuertes descuentos para atraer a las compañías que se fueron. Lo anterior, sin tener en cuenta una recesión económica, que también empujaría los precios de la vivienda a la baja, por la disminución de la demanda.
¿Qué hacer?
Las grandes fortunas se han hecho en las grandes crisis, es un buen momento para tener el dinero líquido y esperar una oportunidad en el entorno. Algunas Fintechs y algunos bancos ofrecen la posibilidad de tener una cuenta remunerada, de modo que se puede separar eso que está en la tarjeta para el gasto corriente de aquello que es ahorro.
Es ideal buscar opciones que den una rentabilidad competitiva y que no castiguen la liquidez. Para los que creen que la finca raíz es una buena inversión, pero no quieren exponer una gran suma de dinero, hay varias opciones de Crowdfunding que permiten invertir desde 1,000 pesos.
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