• Paul M√ľller compr√≥ sus dos primeros departamentos por 80,000 euros en 2017.
  • Ahora posee 70 propiedades, que valen alrededor de 10.3 millones de d√≥lares en total.
  • Cont√≥ c√≥mo construy√≥ su cartera y cu√°l es su estrategia de inversi√≥n.
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Paul M√ľller, de 32 a√Īos, posee 70 propiedades, que valen aproximadamente 10.3 millones de d√≥lares.

Sus primeras adquisiciones fueron dos peque√Īos departamentos contiguos en Leipzig, en el este de Alemania, que compr√≥ en 2017 en un trato que ascendi√≥ a 80,000 euros (77,900 d√≥lares).

M√ľller agreg√≥ que no ten√≠a mucho capital cuando comenz√≥ a invertir en bienes ra√≠ces a pesar de ganar ¬ębuen dinero¬Ľ trabajando como consultor para PwC.

Indicó que tenía 5,000 euros ahorrados, pero agregó que pudo pedir prestados otros 5,000 a sus colegas.

‚ÄúEntonces comenc√© con 10,000 euros de capital y financi√© el resto a trav√©s de un banco‚ÄĚ, puntualiz√≥.

Inversionista en bienes raíces

En 2019, M√ľller renunci√≥ a su trabajo y se mud√≥ brevemente a una empresa de bienes ra√≠ces antes de convertirse en inversionista por cuenta propia en 2020. 

¬ęInvertir de forma privada en bienes ra√≠ces me hizo sentir como si ya tuviera una peque√Īa empresa¬Ľ, afirm¬īo M√ľller.

Agreg√≥ que inicialmente √©l era el √ļnico responsable del financiamiento, las negociaciones de precios y la administraci√≥n de sus propiedades.

M√ľller coment√≥ que aproximadamente la mitad de su cartera consist√≠a en propiedades de ¬ęcomprar y mantener¬Ľ. Estas las adquiere y, posteriormente, renta para tratar de obtener ganancias.

La otra mitad de su cartera contiene propiedades de ¬ęarreglar y voltear¬Ľ. Esta es una estrategia en la que compra una propiedad, la renueva y luego la vende a un precio m√°s alto.

¬ęCreo que si deseas invertir en bienes ra√≠ces adem√°s de tu trabajo, tiene sentido comenzar con una estrategia de comprar y mantener porque, para empezar, implica menos esfuerzo y menos riesgo¬Ľ, apunt√≥ M√ľller. 

Con ello, tienes que saber m√°s sobre el mercado y el trabajo requiere mucho m√°s tiempo.

¬ęPero la gran ventaja de esta estrategia es que puede acumular r√°pidamente su capital, que luego puede usar para comprar m√°s propiedades para su cartera¬Ľ, destac√≥ M√ľller.

Tambi√©n indic√≥ que con ¬ęarreglar y voltear¬Ľ, ¬ępuedes generar sumas significativamente m√°s altas en poco tiempo¬Ľ.

Rentar las propiedades, por otro lado, ¬ępodr√≠a generar un mayor ingreso pasivo en el futuro, o una anualidad que puede sacar de √©l¬Ľ, coment√≥ M√ľller.

¬ŅC√≥mo seleccionar las propiedades?

Cuando buscan propiedades, los inversionistas en propiedades de compra y mantenimiento miran principalmente el rendimiento, que calculan dividiendo los ingresos de renta por a√Īo por el precio de compra, declar√≥ M√ľller. 

¬ęCon ‘comprar y mantener’, la renta tiene que ser mayor que cualquier pr√©stamo m√°s los costos de administraci√≥n y mantenimiento¬Ľ, asegur√≥.

Si te quedas con un excedente después de esto, la propiedad es rentable, continuó.

Es similar con los proyectos de ¬ęarreglar y voltear¬Ľ, dio a conocer.

M√ľller dijo que se fij√≥ principalmente en la ganancia potencial total que podr√≠a obtener a trav√©s de estas propiedades. 

¬ęHago un c√°lculo aproximado antes de cualquier visualizaci√≥n¬Ľ, expuso.

Agrega el precio de compra a los costos de cierre, renovación, financiamiento y mercadeo. Luego resta el total al precio de venta potencial, y la diferencia deja la ganancia o la pérdida.

¬ęSi no puedo llegar a 15% usando un c√°lculo conservador, no lo compro¬Ľ, mencion√≥ y se√Īal√≥ que siempre trata de obtener entre 20 y 30%.

¬ęSoy muy racional con respecto a la inversi√≥n en bienes ra√≠ces¬Ľ, precis√≥ M√ľller. ¬ęSi los n√ļmeros son correctos, es una buena inversi√≥n¬Ľ.

Declaró que también había maneras de reducir la carga de trabajo.

‚ÄúTengo dos propiedades en arrendamiento a corto plazo donde le encargu√© todo a un proveedor de servicios. Realmente ya no hago nada ah√≠. Es completamente pasivo‚ÄĚ.

Puntualizó que da 23% del alquiler en ingresos para pagar este servicio.

Con los bloques de departamentos que posee, consideró que utilizó administradores de propiedades para que se encargaran de gran parte del trabajo.

¬ęPor lo general, tambi√©n hay un conserje en el lugar que se ocupa de los problemas menores de mantenimiento. Mi trabajo es realmente solo ver si todo est√° bien¬Ľ, indic√≥ M√ľller.

M√ľller declar√≥ que su objetivo ahora es aumentar su equipo de cinco a 50 empleados y expandirse a Estados Unidos.

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