- Paul Müller compró sus dos primeros departamentos por 80,000 euros en 2017.
- Ahora posee 70 propiedades, que valen alrededor de 10.3 millones de dólares en total.
- Contó cómo construyó su cartera y cuál es su estrategia de inversión.
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Paul Müller, de 32 años, posee 70 propiedades, que valen aproximadamente 10.3 millones de dólares.
Sus primeras adquisiciones fueron dos pequeños departamentos contiguos en Leipzig, en el este de Alemania, que compró en 2017 en un trato que ascendió a 80,000 euros (77,900 dólares).
Müller agregó que no tenía mucho capital cuando comenzó a invertir en bienes raíces a pesar de ganar «buen dinero» trabajando como consultor para PwC.
Indicó que tenía 5,000 euros ahorrados, pero agregó que pudo pedir prestados otros 5,000 a sus colegas.
“Entonces comencé con 10,000 euros de capital y financié el resto a través de un banco”, puntualizó.
Inversionista en bienes raíces
En 2019, Müller renunció a su trabajo y se mudó brevemente a una empresa de bienes raíces antes de convertirse en inversionista por cuenta propia en 2020.
«Invertir de forma privada en bienes raíces me hizo sentir como si ya tuviera una pequeña empresa», afirm´o Müller.
Agregó que inicialmente él era el único responsable del financiamiento, las negociaciones de precios y la administración de sus propiedades.
Müller comentó que aproximadamente la mitad de su cartera consistía en propiedades de «comprar y mantener». Estas las adquiere y, posteriormente, renta para tratar de obtener ganancias.
La otra mitad de su cartera contiene propiedades de «arreglar y voltear». Esta es una estrategia en la que compra una propiedad, la renueva y luego la vende a un precio más alto.
«Creo que si deseas invertir en bienes raíces además de tu trabajo, tiene sentido comenzar con una estrategia de comprar y mantener porque, para empezar, implica menos esfuerzo y menos riesgo», apuntó Müller.
Con ello, tienes que saber más sobre el mercado y el trabajo requiere mucho más tiempo.
«Pero la gran ventaja de esta estrategia es que puede acumular rápidamente su capital, que luego puede usar para comprar más propiedades para su cartera», destacó Müller.
También indicó que con «arreglar y voltear», «puedes generar sumas significativamente más altas en poco tiempo».
Rentar las propiedades, por otro lado, «podría generar un mayor ingreso pasivo en el futuro, o una anualidad que puede sacar de él», comentó Müller.
¿Cómo seleccionar las propiedades?
Cuando buscan propiedades, los inversionistas en propiedades de compra y mantenimiento miran principalmente el rendimiento, que calculan dividiendo los ingresos de renta por año por el precio de compra, declaró Müller.
«Con ‘comprar y mantener’, la renta tiene que ser mayor que cualquier préstamo más los costos de administración y mantenimiento», aseguró.
Si te quedas con un excedente después de esto, la propiedad es rentable, continuó.
Es similar con los proyectos de «arreglar y voltear», dio a conocer.
Müller dijo que se fijó principalmente en la ganancia potencial total que podría obtener a través de estas propiedades.
«Hago un cálculo aproximado antes de cualquier visualización», expuso.
Agrega el precio de compra a los costos de cierre, renovación, financiamiento y mercadeo. Luego resta el total al precio de venta potencial, y la diferencia deja la ganancia o la pérdida.
«Si no puedo llegar a 15% usando un cálculo conservador, no lo compro», mencionó y señaló que siempre trata de obtener entre 20 y 30%.
«Soy muy racional con respecto a la inversión en bienes raíces», precisó Müller. «Si los números son correctos, es una buena inversión».
Declaró que también había maneras de reducir la carga de trabajo.
“Tengo dos propiedades en arrendamiento a corto plazo donde le encargué todo a un proveedor de servicios. Realmente ya no hago nada ahí. Es completamente pasivo”.
Puntualizó que da 23% del alquiler en ingresos para pagar este servicio.
Con los bloques de departamentos que posee, consideró que utilizó administradores de propiedades para que se encargaran de gran parte del trabajo.
«Por lo general, también hay un conserje en el lugar que se ocupa de los problemas menores de mantenimiento. Mi trabajo es realmente solo ver si todo está bien», indicó Müller.
Müller declaró que su objetivo ahora es aumentar su equipo de cinco a 50 empleados y expandirse a Estados Unidos.
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