- Comprar una vivienda puede suponer un ahorro respecto al alquiler en el panorama actual.
- Sin embargo, conviene valorar la zona en la que comprar, no pasarte del presupuesto y hacer averiguaciones por tu cuenta sobre el vendedor.
- Además, si quieres evitar problemas, hay que incluir todos los detalles en el contrato y, después, en el de compraventa.
Aunque optar por comprar una vivienda siempre es una decisión complicada, yo lo he tenido fácil: no vi muchas más opciones. Con los precios de la renta en crecimiento desde hace años y algo de ahorro en el bolsillo tras la venta de un departamento que tenía a medias con mi hermana, lo tuve bastante claro desde el principio.
Dicho de otro de otro modo: no es nada barato alquilar en la capital y, de hecho, en términos mensuales, en la mayoría de los casos sale más caro comprar una vivienda que rentarla, por muy paradójico que me siga resultando que un casero pague menos de hipoteca que un inquilino.
Decidí utilizar los ahorros de que disponía, en gran parte gracias a la venta de la anterior vivienda, e invertir en mi futuro hogar. Esto es lo que hice para no tener que arrepentirme de una mala decisión.
1. Valorar la zona donde comprar una casa (y no guiarme solo por el precio por metro cuadrado)
Si quieres vivir en una zona con un precio por metro cuadrado más caro, tus opciones son renunciar a espacio o a calidad. En mi caso, fue preferible escoger una zona más barata y con una buena proyección de precios a mediano plazo. También valoré aspectos como la cercanía y frecuencia de transporte público. Y si encima es el barrio en el que viven familiares, como en mi caso, mejor que mejor.
Para hacer este análisis previo, conviene no solo haber decidido una o varias zonas, sino haber comparado previamente los precios de las mismas. Una sencilla herramienta son los sitios de compraventa y renta en las que puedes filtrar por precio y características tu búsqueda.
2. Calcular el presupuesto y si necesitas hipoteca para comprar una casa
A partir de ese presupuesto tentativo, que siempre puede ser algo mayor considerando que en la compraventa de viviendas existe un margen de negociación en el precio que puede traducirse en una rebaja de entre 5% y 10%, toca calcular el presupuesto real.
Por eso, hay que empezar por calcular el presupuesto disponible, teniendo en cuenta que los bancos te piden 20% de enganche, incluyendo tasas e impuestos. En mi caso, así fue y terminé aportando casi 30% de los gastos.
En este sentido, para hacer un cálculo previo, hay que sumar al precio de compra un 10% de gastos de escrituración, impuestos y de apertura de la hipoteca.
Es importante tratar de no pasarte del presupuesto cuando busques, ya que estás contando sólo los gastos de compraventa, pero no los asociados a una nueva casa: muebles, electrodomésticos, reparaciones imprevistas. Es buena idea guardarse un pequeño colchón, porque nunca sabes lo que vas a encontrarte.
Y, en el caso de que necesites hipoteca, no dudes en buscar la más ventajosa fuera de tu banco habitual. Aunque termines acudiendo a tu banco de siempre, es bueno pedir por escrito ofertas de otros, porque como mínimo te las suelen igualar.
Algo de lo que me enteré gracias a que un amigo, en un proceso de compra de una vivienda similar al mío, me comentó que había contactado con varias entidades financieras antes de decidir y que todas le ofrecieron mejorar su oferta en el caso de que encontrase unas condiciones más óptimas en otro banco.
3. Buscar en internet, presencialmente y en bancos (y no comprometerse innecesariamente con una inmobiliaria)
Para el proceso de búsqueda, yo seguí tres métodos de búsqueda independientes. Por un lado, introduje mis criterios de búsqueda en tres sitios especializadas en compraventa y activé las notificaciones instantáneas cada vez que se añadía una vivienda que reunía mis requisitos.
Esto es algo especialmente útil, ya que cuando pasas tres meses buscando tu futuro hogar, como en mi caso, siempre existe la posibilidad de que la casa perfecta pase de largo simplemente porque no la viste a tiempo y no tuviste tiempo para llamar. Con alertas personalizadas en estas tres páginas, pude comprobar en tiempo real todo lo que el mercado me ofrecía por esta vía.
Algo parecido a lo que hice con los departamentos de los bancos. Por culpa de la crisis, son muchos las propiedades que pertenecen ahora a entidades financieras. La parte positiva es que muchos de ellos se venden a precios razonablemente más bajos que los de mercado (aunque hay que tener cuidado especialmente con aquellos en los que no hay fotos).
Por último, siempre está bien recurrir al viejo truco: darse una vuelta por el barrio. Yo descubrí tantas propiedades que no estaban publicadas en internet y otras que pasaban desapercibidas por la baja calidad de las fotografías o por estar desactualizados.
¿Es mejor un particular o una inmobiliaria?
Un elemento a tener en cuenta a la hora de buscar es si es de inmobiliaria o particular. Por mi experiencia, siempre he preferido la compraventa de particular a particular: por un lado, te evitas entre un 3% y un 5% extra en la compra; por otro, la mayoría de los trámites que realiza una inmobiliaria (como la negociación con la otra parte o la obtención de certificados y escrituras) los puedes hacer tú mismo.
Además, y siempre según mi experiencia, una inmobiliaria no se suele preocupar de comprobar todo lo que le interesa al comprador y en muchos casos se lava las manos cuando hay alguna discrepancia o problema con el estado de la vivienda porque no es de su propiedad.
Todas estas gestiones las puede hacer el comprador (incluso hay bancos que te ayudan a ciertas gestiones cuando vas a pedir una hipoteca de por medio). Mi consejo: huye de las inmobiliarias.
En cualquier caso, con o sin inmobiliaria mediante, lo mejor que puedes hacer es visitar cuantos más propiedades mejor: no debes precipitarte en una decisión y si necesitas ver cinco veces un mismo piso, hazlo, aún a riesgo de perder la oportunidad.Un buen sistema para valorar tanto el precio al que puedes adquirir una vivienda como si hay algo extraño detrás es el tiempo que lleve anunciándose. Por ejemplo, si ves una casa a un precio por metro cuadrado bastante más bajo que la media de la zona y lleva seis meses en venta, es muy probable que exista una razón detrás. Y que esa razón no te guste.
4. Hacer averiguaciones previas por tu cuenta antes de comprar una casa (y pedirle ayuda a un especialista en reformas)
Para evitar contratiempos indeseados, una vez que estés interesado en una vivienda hay una serie de averiguaciones previas que puedes hacer por tu cuenta. La mayoría son gratuitas, aunque para obtener datos registrales se suele pagar una tasa simbólica.
En este sentido, cuando me decidí por una vivienda, antes de llamar al vendedor para hacerle una oferta busqué en el catastro los datos de la misma. Los datos catastrales suelen servir para comprobar aspectos tan básicos como el año de construcción de una vivienda o sus metros cuadrados, con lo que logras evitar ser engañado por anuncios que falsean esta información.
Después, acudí al Registro para comprobar que la identidad del propietario coincidía con la de la persona que me vendía la casa y para certificar que no existe ninguna situación irregular en el inmueble.
Por otra parte, algo en lo que no pensé fue en el volumen de reformas que necesitaría para adecuar mi nueva casa a mis expectativas. En realidad, sí calculé los gastos, pero hubiera agradecido disponer de un profesional que me hubiera advertido del costo real y concreto de todos los proyectos que deseaba llevar a cabo. Así me hubiera ahorrado el disgusto de tener que gastar más en cambiar el suelo, pintar o tirar tabiques.
5. Incluir todos los detalles (incluso los muebles) al cerrar el contrato que te permitirá comprar una casa
Una vez escogida la vivienda, se procede a la firma del contrato. Hay que tener cuidado con las condiciones que se expresan: días hasta cerrar la compraventa (normalmente 60 días, aunque pueden ser 30 si se ha cerrado todo previamente con el banco), cantidad entregada (normalmente, un mínimo del 10% del valor de la compra), que se estipule la penalización del doble de lo aportado para ambas partes si se echan para atrás…
También es bueno reflejar todas aquellas condiciones particulares acordadas entre las partes. Por ejemplo, si el vendedor solicita un plazo para abandonar la casa, si se deja mobiliario o no, etc.
Algo que me hubiese gustado saber a la hora de cerrar las condiciones para comprar la casa: acordé con la otra parte que ciertos muebles (como la nevera, la lavadora o el sofá) se quedarían en la vivienda, pero no lo incluí en el contrato. El resultado fue que cuando llegué a la nueva casa me encontré sin esos muebles y electrodomésticos tras haberme fiado de la buena fe de la otra parte.
Si existen dudas al respecto, es bueno consultar con un abogado. En cualquier caso, en internet suelen aparecer contratos modelo para descargar.
TAMBIÉN LEE: 3 prestaciones de ley que puedes aprovechar para invertirlas en tu casa y cómo hacerlo
