- De acuerdo con el Conavi y el Infonavit, se espera el sector inmobiliario crezca en este año.
- Expertos inmobiliarios de Lamudi y Vivanuncios señalan que en 2021 es un buen año para vender una propiedad.
- Para conocer el monto de la vivienda que piensas vender es importante hacer un avalúo, el cual determinará el valor real de inmueble y el precio con el que deberá salir al mercado.
Aunque la crisis generada por la pandemia provocó la baja en muchas industrias, el sector inmobiliario se ha ido recuperando.
Según estadísticas de la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), a julio de 2020 se habían solicitado más de 365,000 financiamientos para vivienda en el país, de los cuales más de 213,000 corresponden a compraventa de vivienda nueva y usada.
Pero esta demanda, incluso podía ser mayor. Datos del Infonavit señalan que en el primer semestre de 2020, existían 6 millones 500,000 derechohabientes en condiciones de ejercer su crédito de vivienda.
Para este año, el Infonavit espera que la colocación de créditos hipotecarios en México siga creciendo, según su Reporte Económico Trimestral octubre-diciembre 2020.
Entonces, ¿es buen momento para vender tu vivienda? De acuerdo con Lamudi, sí. El sector inmobiliario espera un crecimiento en la demanda, por lo que si pensabas vender alguna propiedad, 2021 es un momento adecuado.
¿Cómo saber cuánto cuesta mi vivienda?
Si ya decidiste vender tu propiedad, el primer paso será fijar el precio de venta, pero esto no es una tarea fácil, pues son diversos los factores que deben evaluarse.
Y aunque una propiedad llega a tener mucho valor sentimental, para poder venderla se debe tener una visión objetiva y así poder darle un valor real en el mercado.
Poner el precio incorrecto a una propiedad afectará su venta de forma considerable. Por un lado, vender la casa con un precio más bajo, equivale a tener pérdidas; por el otro, ofertar la casa con un precio más alto de lo que vale en realidad, complicaría la transacción.
Pero ¿cómo determinar su valor? ¿qué elementos se deben considerar para calcular el precio real? De acuerdo con Lamudi, el precio de venta o renta se define por medio del avalúo del inmueble, que analiza las características y condiciones de la vivienda, la ubicación, así como las características de la zona y del mercado.
¿Qué tipos de avalúo existen?
Hay dos tipos de avalúo inmobiliario, ambos tienen como función saber cuánto vale una casa, pero tienen diferentes usos:
Avalúo comercial
Es el que permite conocer el valor real del inmueble para establecer un precio de venta o renta competitivo en el mercado. En este cálculo se toman en cuenta la construcción del inmueble, el terreno, la ubicación, los servicios y el mercado.
Avalúo catastral
Este ayuda a determinar el valor físico de los predios y las construcciones que se encuentran en ellos, considerando la ubicación del inmueble y los metros cuadrados de construcción y terreno.
Por lo regular, con este se sustenta el impuesto predial; sin embargo, es requisito para fijar el precio de venta de vivienda, ya que de acuerdo con Vivanuncios, portal inmobiliario de Ebay, vender a un valor inferior al catastral puede infundir sospechas de evasión y llegar a tener consecuencias fiscales o penales.
Al respecto, Daniel Narváez, Marketing VP de Lamudi, dijo que el avalúo inmobiliario debe realizarse por un perito autorizado, ya sea por alguna tesorería estatal o catastros municipales donde se localiza el inmueble.
Por ello es importante asegurase que el valuador cuente con registro ante la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), que es quien se encarga de regular la valuación de bienes inmuebles particulares.
¿Qué elementos toman en cuenta para determinar el precio de una vivienda?
A través del avalúo se obtienen tres tipos de valores de cotización de una vivienda:
- Valor físico: el cálculo de los materiales de construcción e instalaciones.
- Comercial: el que toma en cuenta la zona y las propiedades aledañas al inmueble.
- De ingresos: el que establece el monto estimado a pagar por renta o compra del inmueble.
Los valuadores podrán determinar el precio de la vivienda dependiendo del enfoque, por ejemplo, Vivanuncios señala que se pueden tomar en cuenta los aspectos físicos de la vivienda, los cuales también se combinan con los enfoques de mercado.
Para un enfoque físico de valuación se toman en cuenta los siguientes elementos:
- Terreno: superficie y valor unitario.
- Construcción: tipo de inmueble y fecha de construcción.
- Tipos de construcción y calidad: superficie de construcción y tiempo de vida útil.
- Elementos que forman parte de la construcción: materiales y estructura.
- Estado de conservación de la construcción: calificación del 0 al 10.
- Vida útil, edad y costos unitarios: sobre metro cuadrado.
Los valuadores realizan una inspección de todas las áreas (internas y externas) del inmueble para identificar las deficiencias físicas que pueden afectar la habitabilidad de esta, así como la solidez de la estructura. Posteriormente, se establece el periodo de vida útil que la construcción pueda tener.
Dependiendo del tipo de construcción y calidad (si el inmueble es casa o departamento y si es residencial, medio o interés social) varía el tiempo de vida útil.
También se valoran los elementos que forman parte de la construcción:
- Cimientos
- Albañilería
- Estructura
- Instalaciones
- Recubrimientos
- Acabados
- Muebles fijos
- Cancelería
- Carpintería
- Pinturas
A partir de estos elementos y de la vida útil de la construcción en general, se calcula la edad de la construcción y el estado de conservación del inmueble.
Asimismo, se lleva a cabo un cálculo hipotético sobre cuánto costaría construir un inmueble similar al que se está evaluando, se consideran los costos unitarios de toda la construcción y se deduce su devaluación física y su conservación. Después, se desglosan los datos en una tabla para comprobar el valor.
Precio de venta final de tu vivienda
Aunque el dictamen del avalúo determina el valor real del inmueble y te permite saber cuánto vale una casa, este solo es un punto de referencia para establecer el precio de venta o renta.
Puedes incrementar el precio de cualquiera de estos dos procesos, tomando en cuenta todos los gastos generados en esta tarea y, posteriormente, hacer las negociaciones correspondientes hasta llegar a un acuerdo con el comprador o inquilino.
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